?2023年，中國(guó)電商公司的快速擴(kuò)張推動(dòng)了大灣區(qū)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，包括TEMU、SHEIN、全球速賣通和TikTok Shop在內(nèi)的跨境電商企業(yè)爭(zhēng)相獲取倉(cāng)庫(kù)空間，以支持快速增長(zhǎng)的電商業(yè)務(wù)。例如：在成功參加超級(jí)碗(Super Bowl)之前，拼多多控股旗下的TEMU在廣東省的倉(cāng)庫(kù)數(shù)量?jī)H為個(gè)位數(shù)，如今已經(jīng)增加到了30多個(gè)。

    據(jù)仲量聯(lián)行(JLL)數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州這五個(gè)粵港澳大灣區(qū)城市在2023年的倉(cāng)庫(kù)租賃量中占據(jù)了非常大的比例，2023年錄得235萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)凈吸納量，占據(jù)中國(guó)24個(gè)跟蹤城市凈吸納量的32%。作為衡量市場(chǎng)表現(xiàn)的關(guān)鍵指標(biāo)，凈吸納量等于特定時(shí)間段內(nèi)被占用的空間量減去空置的空間量。

    仲量聯(lián)行華南研究部主管曾麗(Silvia Zeng)表示，大灣區(qū)的物流地產(chǎn)“頂住了”新供應(yīng)激增的“逆風(fēng)”，目前，華南地區(qū)的空置率僅為個(gè)位數(shù)，而其他城市的空置率為兩位數(shù)。

    根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)的數(shù)據(jù)，2023年中國(guó)的整體凈吸納量同比飆升44%至722萬(wàn)平方米，是僅次于2021年峰值之后的第二高水平。雖然空置率同比增長(zhǎng)了21.8%，但是新增的供應(yīng)量達(dá)到了前所未有的1200萬(wàn)平方米。

    由于電商公司的強(qiáng)勁需求，物流倉(cāng)庫(kù)成為了普洛斯中國(guó)控股、ESR集團(tuán)和華平投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資者在商業(yè)地產(chǎn)類別中最受青睞的資產(chǎn)之一，即使市場(chǎng)面臨逆風(fēng)，這個(gè)領(lǐng)域也被視為低風(fēng)險(xiǎn)的選擇。例如，在上個(gè)月，全球******的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司之一ESR集團(tuán)就在廣州增城區(qū)購(gòu)買了一塊12.6萬(wàn)平方米的土地，用于開發(fā)一個(gè)物流供應(yīng)鏈中心。

    仲量聯(lián)行華南研究部主管曾麗說(shuō)道：“跨境電商平臺(tái)正在利用大灣區(qū)從生產(chǎn)、采購(gòu)到出口的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行全球擴(kuò)張?？梢钥吹?，這些平臺(tái)都選擇了大灣區(qū)作為它們?cè)谥袊?guó)的主要跨境網(wǎng)絡(luò)……這與我們‘世界工廠’的獨(dú)特戰(zhàn)略和‘小批量、短周期’的模式密不可分?！?/span>

    “世界工廠”的概念指的是大灣區(qū)的制造業(yè)集群，在這里有超過(guò)5萬(wàn)家制造商，并且毗鄰香港自由港，這使得它們既可以享受快速的運(yùn)輸，又可以享受有吸引力的勞動(dòng)力成本。但是反過(guò)來(lái)看，這些電商公司的訂單量也幾乎消化了大灣區(qū)所有的新倉(cāng)庫(kù)空間。

    根據(jù)世邦魏理仕(CBRE)匯編的數(shù)據(jù)，就商品總值而言，TEMU、SHEIN、全球速賣通和TikTok Shop在2023年經(jīng)歷了五年來(lái)最快的增長(zhǎng)，每家公司至少增長(zhǎng)了100億美元。跨境電商公司在2023年還租賃了近350萬(wàn)平方米的新物流倉(cāng)庫(kù)空間，相比2022年增長(zhǎng)了5倍，今年到目前為止，跨境電商公司已經(jīng)預(yù)租了約150萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)空間。

    世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示，佛山和廣州的需求正在變得越來(lái)越活躍，例如，有家電商巨頭在第一季度租用了廣州一個(gè)13.7萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)。(雖然沒(méi)有透露公司名稱，但有媒體猜測(cè)是TEMU)。另外，佛山正在開發(fā)的五個(gè)項(xiàng)目中，已經(jīng)有四個(gè)被預(yù)租。

    對(duì)于倉(cāng)庫(kù)的巨大需求源于跨境電商平臺(tái)推出了“全托管”和“半托管”模式。全托管模式由TEMU首創(chuàng)，后來(lái)其他電商平臺(tái)也都爭(zhēng)相加入。在托管模式下，跨境電商平臺(tái)負(fù)責(zé)定價(jià)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、銷售和退貨等一系列環(huán)節(jié)。因此，全托管模式需要擁有足夠空間的高質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)，不僅能夠用于倉(cāng)儲(chǔ)，還要能夠處理包裹的包裝和配送。

    同時(shí)，“半托管”模式允許擁有自己的倉(cāng)庫(kù)或者有經(jīng)驗(yàn)有能力自行交付貨物的賣家自己來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和售后物流，這也增加了這些賣家對(duì)倉(cāng)庫(kù)空間的需求。例如，全球速賣通和菜鳥物流在1月份推出半托管模式時(shí)，其庫(kù)存量就同比暴漲了600%。

展望未來(lái)，中國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)將轉(zhuǎn)向供需平衡時(shí)代，2024年，物流倉(cāng)庫(kù)的凈吸納量將達(dá)到約750萬(wàn)平方米，使中國(guó)的整體空置率回落至20%。

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